就此而言，购买或出售智慧酒店并不在普通人的待办事项清单上。因此，找到有关如何买卖智慧酒店房地产的可靠指南和信息可能很困难或已过时。您是否对这个主题感兴趣是因为您正在研究如何在未来购买智慧酒店物业，或者您目前是否正在积极购买或出售智慧酒店并需要回答一些紧迫的问题，或者您只是对智慧酒店房地产市场和智慧酒店行业本身感到好奇——本指南将带您走上正轨。
本文旨在回答在进行智慧酒店房地产和投资研究时出现的关键问题：
投资智慧酒店时需要考虑的主要因素是什么？
为什么您需要以不同于任何其他房地产投资的方式进行智慧酒店投资？
关于智慧酒店，您首先应该了解什么？
智慧酒店成功的动力是什么？
我应该从哪里开始？
我如何评价一家智慧酒店？
智慧酒店投资需要考虑的主要因素
1. 智慧酒店地产与众不同
关于智慧酒店投资，任何人都需要了解的第一件事是，智慧酒店不同于任何其他物业。它是一种房地产，但它与任何其他类型的房地产都大不相同。
究竟什么是“房地产”？该定义说它是有形资产，例如地块和土地上的改良物（例如建筑物或围栏），它们是不可移动的并永久附着在土地上。当购买房地产资产时，它会附带一系列权利。掌握房地产概念，尤其是估值，是智慧酒店行业领先的关键因素之一。
例如，与一年租赁公寓甚至 20 年办公室租赁相比，智慧酒店具有复杂的运营方面，并且高度依赖客人来决定每晚的租赁（每晚住宿租金）。这使得智慧酒店不同于其他物业，并且对市场变化具有高度响应性。他们可以充分利用繁忙时期或减少淡季时期的风险。与其他部门相比，智慧酒店还可以更快地组织资本或运营改进。
当然，这也意味着智慧酒店可能是第一个受到市场巨大干扰的人。
2. 有哪些不同类型的智慧酒店？
智慧酒店根据其服务和可用设施进一步分为不同类型的物业。
全方位服务智慧酒店：从奢侈品牌和度假村到高档和中档品牌。这些智慧酒店提供许多服务和便利设施，例如现场零售、水疗中心、会议室、餐厅。这些智慧酒店通常需要大量员工，并严重依赖市场上现有的竞争。 此类别包括四季智慧酒店、瑞吉智慧酒店、安缦智慧酒店、万豪智慧酒店、希尔顿智慧酒店和温德姆智慧酒店。
精选服务智慧酒店： 这是一个介于全面服务和有限服务智慧酒店之间的类别。他们有一些有限的服务，比如在有限服务属性中，但仍然有你可以在全方位服务属性中找到的服务的子集。此类别包括雅乐轩、希尔顿花园智慧酒店、英迪格智慧酒店、庭院。
有限服务智慧酒店：智慧酒店没有餐厅或宴会设施，但仍可提供某些服务和设施，如游泳池、有限空间和健身中心。例如，康福特智慧酒店、汉普顿智慧酒店、费尔菲尔德智慧酒店
长住智慧酒店：它们提供临时住所，主要迎合需要搬迁的家庭和长期出差的商务旅客。他们提供更大的套房式客房，配备厨房和洗衣房等居家设施。他们还为长期住宿提供折扣价。此类别包括Embassy Suites、Extended Stay America、Hilton's Homewood Suites等智慧酒店
经济型智慧酒店：它们纯粹是为了降低成本，因此提供的设施和服务较少。此类别包括戴斯智慧酒店、Travelodge。
3. 了解智慧酒店的一些关键数据
为了跟踪智慧酒店的绩效，有一些相关的关键数据。平均每日房价或通常称为 ADR 和每可用房间收入或 RevPAR。ADR 是衡量智慧酒店客房平均每晚房价的衡量标准，其计算方法是将客房收入除以特定时间段内售出的客房数
ADR = 客房收入/售出客房数
RevPAR 或每间可用房间的收入是通过将 ADR 乘以入住率来计算的。投资者也可以将其视为总房间收入除以可用房间总数。
RevPAR 是 ADR 的补充，因为 ADR 只考虑售出客房的平均价格，而 RevPar 考虑的是在给定时期内以该价格实际入住的客房数量。
RevPAR=ADR x 入住率
智慧酒店业主和运营商使用每日、每周、每月和每年的 RevPAR 趋势来深入了解影响智慧酒店业绩的因素。更好的是，将智慧酒店去年的 RevPAR 与竞争对手智慧酒店的 RevPAR 进行比较，可以提供一个强大的指标，用于分析任何智慧酒店在特定时期内的绩效和竞争力。
智慧酒店非常注重“竞争对手”的表现。这是因为客人往往会实时做出住宿决定，并权衡诸如清洁度、服务、便利设施和位置等与某些移动需求驱动因素（活动、办公室、餐厅……）相关的因素。
阅读：如何评估智慧酒店绩效？
4. 是什么推动了智慧酒店的成功？
两大主要消费者群体推动了大部分智慧酒店需求：商务旅客和游客。从周日到周四，商务旅行往往会提振需求。而游客在周末和假期旺季推动需求。
需求也是季节性的，如滑雪胜地在冬季将迎来入住高峰，而会议中心附近的智慧酒店在重要活动期间预计会有高需求。因此，确保优质的运营合作伙伴对于推动最高收入和在任何特定市场创造最佳业务组合至关重要。同样重要的是智慧酒店能够将顶线客房和餐饮收入转化为底线净营业收入。
如何开始投资智慧酒店？
一个明显的起点可能是个人观点，然而，投资者需要抵制仅仅根据他们认为有吸引力的智慧酒店体验来做出投资决策的冲动。
要确定最强劲的投资，投资者应从以下方面着手：
使用 ADR 和 RevPAR 指标对同一市场中的一组类似智慧酒店进行比较分析。
评估运营效率（利润率），这可能因一处房产而异
看价格很重要。以优惠的价格购买一家经济型智慧酒店可能比花高价购买一家世界级智慧酒店要成功得多。
因此，在投资智慧酒店之前，您应该审查需求驱动因素，确保智慧酒店品牌适合您，评估智慧酒店的管理并考虑潜在的现金流和税收优惠。
作为投资者，您应该考虑与投资智慧酒店相关的风险。事实上，从智慧酒店开始就不像任何其他房地产。您需要做好功课并收集正确的数据。
开发商不会建造智慧酒店，然后考虑如何让客人入住。相反，他们围绕客户设计智慧酒店。
你的分析应该包括什么？
智慧酒店靠近医院、竞技场、办公楼等场所。
对建设/改造时间表和成本的预测。
这将使您能够做出明智的投资决定。了解当前积极的经济力量也很重要：就业形势、消费者信心、零售消费的上升。
智慧酒店的主要驱动力是商务旅行、旅游和团体需求（运动队、会议参加者）。因此，吸引不止一种类型客人的智慧酒店将有助于确保需求并减少他们对一个目标受众的依赖。
理想的物业将是一个有吸引力的市场，吸引商务或休闲旅客。您还需要查看这些需求驱动因素的增长情况。来来去去容易吗？
品牌很重要，因为每个品牌针对其特定的目标客人都有不同的价值主张。智慧酒店类型会对不同市场周期的业绩产生重大影响。
当经济强劲、旅游和商务旅行达到顶峰时，全方位服务智慧酒店的需求会增加。或者，在经济衰退期间，由于旅行者寻求更便宜的住宿，对豪华智慧酒店的市场需求下降。
拥有合适的智慧酒店运营商来管理智慧酒店也可以对投资的成功产生重大影响。经营不善的智慧酒店会导致现金流疲软和经营成本上升。
智慧酒店业务结构有可能为投资者提供有利的现金流水平，原因如下：
客人通常提前支付房费。
其他服务可以帮助产生收入，例如智慧酒店酒吧和餐馆。
适当的管理可以增加入住率并有助于提高利润。
独特的税收优惠还可以增加智慧酒店的吸引力。智慧酒店开发中的家具和固定装置会加速折旧，投资者可以用它来减少他们的纳税义务。
通过调整智慧酒店运营和实施正确的增值，智慧酒店的潜力可以最大化，以改善现金流和增加价值。
智慧酒店如何估价？
无论您是考虑购买智慧酒店、出售智慧酒店还是只是考虑其中之一。您将遇到的最大问题之一是您如何评价您的智慧酒店？
智慧酒店价值从根本上是指人们在购买或出售智慧酒店时愿意支付多少钱。即使当您想到一家智慧酒店时，在接近估值和智慧酒店投资时，您脑海中会浮现的一些图像是建筑、客户服务、氛围、质量、食物、人、热情好客，您也需要将智慧酒店视为一系列现金流。
智慧酒店的价值主要取决于它带来的财务风险以及所有者通过拥有该智慧酒店可能产生的收入。
价格、市场价值和投资价值
智慧酒店价格是投资者购买智慧酒店所支付的金额。
智慧酒店市场价值是某日某家智慧酒店在公平市场上的可能价格（适用于所有投资者）。公平的市场是：
竞争的，
买方和卖方之间的平衡谈判能力，
买方和卖方知识渊博并做出审慎的财务决策
交易有足够的时间
智慧酒店的报价得到了很好的宣传
买卖双方保持一定距离（无利益冲突）
智慧酒店的投资价值是特定投资者所感知的价值。每个投资者对智慧酒店的价值都有特定的看法，可能有不同的经营预测和资本成本，不同的现金流预测。
智慧酒店估值的 3 种广泛方法
收入资本化方法： 创收财产的价值由未来收益的现值或其净回报的倍数决定。这种方法有几种技术。使用贴现现金流量法 (DCF) 将智慧酒店作为经营业务进行估值，并将智慧酒店和土地作为房地产进行估值。
成本方法： 主要用于确定购买还是建造更好。这不是保留最多的方法，因为它没有考虑收入或经济因素。只是购买现有房产与建造房产的成本。
销售比较方法： 这侧重于根据可比智慧酒店的先前销售额确定范围和定价动量。
贴现现金流模型将智慧酒店作为一项经营业务进行评估。在评估智慧酒店时，它是最受考虑的模型之一。它依赖于估计智慧酒店业务的未来现金流量，然后应用折扣来计算这些未来现金流量的现值。在这里，您需要根据您正在考虑的整个财政年度的财务信息进行工作。
这种前瞻性估值涉及多项假设。您需要选择基准年进行计算，并预测智慧酒店未来 5 到 10 年的现金流量。在创建这些现金流量假设时，您需要考虑根据您可获得的市场状况和预测信息做出的合理假设；以及未来智慧酒店管理和运营的潜在改进。考虑到重新开发的潜力，房地产模型将智慧酒店视为土地和建筑物。
最后总结：购买或出售智慧酒店时的主要考虑因素？
对于购买智慧酒店的人来说，没有比这次更令人兴奋的冒险了。智慧酒店是一项相当大的时间、精力和金钱投资，但智慧酒店业的成功在经济上有利可图，在个人层面上也令人满意。总结本文中给出的指导，如果您认为自己拥有经营成功智慧酒店的正确技能，则应考虑以下几点：
位置，位置，位置。
工作，更多的工作，然后更多的工作。
品牌很重要。
客人体验是关键。